Законодавством України передбачено, що передача земельної ділянки у власність або в користування можлива тільки після розробки і затвердження містобудівної документації відповідної території. Невідповідність проекту землеустрою містобудівної документації є підставою для відмови в затвердженні такого проекту. У разі якщо земельна ділянка відводиться з метою подальшої забудови обов’язковим є наявність такого виду містобудівної документації, як детальний план території (далі – ДПТ).
Затвердження ДПТ за загальним правилом покладається на органи місцевого самоврядування. У разі, якщо розробляється ДПТ території, яка знаходиться за межами населеного пункту, відповідне рішення приймається районною державною адміністрацією.
Розробка та затвердження ДПТ складається з наступних етапів: (1) прийняття уповноваженим органом рішення про розробку проекту ДПТ за клопотанням зацікавленої особи (потенційного землекористувача); (2) підготовка проекту ДПТ ліцензованою організацією / архітектором; (3) розгляд проекту ДПТ на громадських слуханнях; (4) розгляд проекту Узгоджувальною комісією (5) затвердження проекту ДПТ уповноваженим органом.
На практиці часто виникають ситуації, коли ДПТ розробляється щодо території, для якої вже був розроблений і затверджений детальний план. При цьому, новий ДПТ може не враховувати інтереси вже існуючих землекористувачів, зокрема, не відображати вже існуючі об’єкти нерухомості.
Наявність двох планів, щодо однієї території не допускається законодавством України. В такому випадку передбачено лише можливість внесення змін до вже існуючого плану.
Але в разі, якщо все ж виникла ситуація при якій повторно розробляється план території, зацікавлена особа (землекористувач, власник об’єктів нерухомості, які знаходяться на цій території) можуть захистити свої права в такий спосіб:
- Активним участю в громадських слуханнях, які є обов’язковим етапом для затвердження детального плану території та організовуються замовником розробки детального плану території – органом місцевого самоврядування або державної влади (далі – Замовник ДПТ). Подача на розгляд громадських слухань своїх пропозицій. Ініціювати створення Узгоджувальної комісії по розгляду спірних питань і включення в неї свого представника. При цьому, особа може зустрітися з наступними проблемами:
- Замовник ДПТ часто ігнорує вимоги законодавства про форму оголошення про громадські слухання. Крім того, оскільки термін публікації такого оголошення не встановлено, оголошення часто публікуються безпосередньо напередодні слухань.
- Проект ДПТ підлягає опублікуванню після його розробки. Однак, термін публікації проекту ДПТ не встановлено, у зв’язку з чим, землекористувачі не завжди мають можливість подати свої пропозиції в термін, встановлений організатором слухань.
Зазначені ризики можливо нейтралізувати, направивши запити про публічну інформацію організатору громадських слухань. Разом з тим, необхідно фіксувати факти порушення термінів публікації і т.д. для подальшого обґрунтування незаконності дій державних органів.
- подачею позову про визнання недійсним та скасування рішення про розробку / затвердження ДПТ, а також із заявою про забезпечення даного позову з вимогою призупинити дії розпорядження Замовника ДПТ або заборонити стверджувати розроблений ДПТ.
Відзначимо, що, як правило, суди не задовольняють клопотання про забезпечення позову шляхом зупинення / скасування громадських слухань. Разом з тим, існує судова практика щодо оскарження дій щодо організації та проведення громадських слухань.
При цьому, існують різні позиції судів щодо юрисдикції зазначених спорів (громадянська / господарська або адміністративна). Зокрема існує позиція, що в даному випадку можуть порушаться права осіб на власність або користування земельними ділянками або об’єктами нерухомості. Тобто, існування спору про право.
Однак, на нашу думку, дана категорія суперечок все ж підлягає розгляду в порядку адміністративного судочинства.
Так, згідно із Законами України «Про регулювання містобудівної діяльності» та «Про основи містобудування», при прийнятті рішень про розробку / затвердження містобудівної документації органи здійснюють владні управлінські функції на основі чинного законодавства.
Згідно ч. 1 ст. 2 Кодексу адміністративного судочинства України, завданням адміністративного судочинства є захист прав, свобод та інтересів у сфері публічно-правових відносин від порушень з боку органів державної влади при здійсненні ними владних управлінських функцій на основі законодавства.
Крім того, зазначаємо, що справи про оскарження рішень органів влади про розробку / затвердження містобудівної документації на місцевому рівні неодноразово розглядалися Вищим адміністративним судом України (Визначення № 630/76 / 14а (2а / 630/4/14) від 12.07.2016 р , Постанова № К / 800/33879/16 від 28.02.2017 р, Постанова № К / 800/7603/16 від 28.03.2017 р. та ін).
Доведення незаконності рішень про розробку / затвердження ДПТ фактично складається з двох напрямків: (1) доведення неправомірності суті рішення і (2) доведення процесуальних порушень при його прийнятті.
Так, доказами того, що проекти ДПТ накладаються можуть бути письмові докази (самі проекти ДПТ), показання свідків (наприклад, архітектора, який розробляв проекти або посадових осіб уповноважених органів), а так само укладення земельно-технічної експертизи.
На дозвіл експерта доречно поставити питання про те, чи накладається територія за чинним ДПТ на територію, щодо якої розробляється проект детального плану.
Таким чином, порядок розробки та затвердження детального плану території має ряд недоліків та прогалин, що призводить до численних порушеннь прав окремих осіб органами державної влади та місцевого самоврядування.
Ефективним способом захисту прав землекористувачів в такому випадку є оскарження незаконних рішень і дій в порядку адміністративного судочинства.
Автор: Олександр Лук’яненко, партнер VB Partners, адвокат.
